上海网络司法拍卖房全攻略

1、缴纳保证金，这个保证金不用提前缴的，只要拍甸魅丛蟾卖没有结束最后一刻缴都没有问题。拍卖出价，建议拍卖出价前同家里人商量好一个拍卖的最高限价，以免叫价太夸臾蓠鬏过激动，超出了预期许多。拍卖成功后，第一件事就是打电话给法院联系人，他们会告诉你后续步骤怎么进行。拍卖成功后，打电话给法院联系人，他们会问你是全款缴还是贷款缴，如果是全款缴一般有3周的时间，如果是贷款缴需要自己联系银行，然后下一周就要先把首付付掉最终选择使用全款或者贷款你有一周的时间去做选择，在这一周的时间内，你需要尽可能多的联系各个银行，知晓他们司法拍卖房的贷款政策。了解的关键内容一个是拍卖贷款利率和可贷款额度，如果采取全额付清后商业贷款或公积金贷款，也顺便了解一下商业贷款利率和可贷款额度。一般可贷款额度和利率商业银行都比国有银行要优惠一点，放款也更快一点

2、对于大部分人来说，买房是件大事儿：价格得比，地段得挑，质量得考虑，此外诸如产权、税费、学区等等都得仔细琢磨。随着网络司法拍卖的兴起，通过司法拍卖的方式买房子也成了购房一族的新选择。最近，有部分朋友在评好房后台咨询关于购置法院拍卖房应该注意哪些方面的问题，今天房姐也也和大家分享一下法院拍卖房的流程和注意事项。行政机关办理房屋产权登记自有其一套流程和要求，该有的文件一样都不能少；而法院在进行司法拍卖时，虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露，但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。

3、所以，客观上会发生购房者取得法院出具的裁定、协助执行书等全套产权过户所需材料时，却因为开发商原因导致无法进行产权过户登记的情况。当然，像前述这种情况，如果开发商最终可以协调处理，帮助购房者拿到房屋产权证书还好说。若是，标的房屋本身系因开发商破产而拍卖的，就很难处理。此时，购房者可能需要花费大量时间、精力和财力来进行维权。关于价格，很多人其实是冲着“司法拍卖房子价格比较低"这种捡漏心态去参与司法房屋拍卖的，但同时也有很多人在实际完成产权过户后，在网上吐槽被“坑"！这又是什么原因呢？想必也有人很好奇：拍卖嘛，价格超预期我就不拍了呗，怎么还会被价格坑呢？

4、而实际上，有过购房经验的人都清楚，买房除了房价，至少还涉及到税的问题。是否是唯一住房，面积大小，是否为商品房等因素都会影响到最终承担税费的多少。而司法拍卖除了税费之外，还涉及到给拍卖平台的佣金，这一佣金通常是按照成交金额的1-5%不等来确定的，具体金额不小，也是需要在成交价之外支付。所以，针对通过司法拍卖购房的最终支出费用，可以用以下这么个公式来表达：最终支付费用=拍卖成交价+税费+拍卖佣金+其他费用。购房者切勿只看到“拍卖成交价"而忽略“最终支付费用"。

5、影响最终支付费用的常见且重要的因素，房姐在此也为诸位读者做一重点提醒：（1）标的房屋是否已经取得房产证；已经取得房产证的，那么购房者只要按照二手房买卖的规定缴纳一次税费即可；但如果标的房屋是办理按揭或因其他原因尚未办理房产证的，则购买者不仅需要缴纳购买二手房的税也需要缴纳首次购买房屋的税，简而言之是要交2次税。（2）查询土地使用权取得方式；每一场司法拍卖，都有相应的拍卖公告，会对房屋的基本信息做披露；建议购买者仔细阅读拍卖公告，其中土地使用权取得的方式是需要核实的重点，若是划拨的土地使用权，涉及土地出让金是否缴纳的问题。若没有缴纳，则最终办理房产证时也需要购房者缴纳。

6、无法及时入驻实践中，存在着两种情况导致购房者无法及时入驻的情况：（1）带租拍卖：经常有被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长期的房屋租赁合同，5年、10年甚至是20年不等；而基于“买卖不破租赁"的物权原则，新的购房者无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离；这便导致客观上，买到房屋却无法入住。（2）一房二卖：如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的对价，也已经入住该标的房屋；即便未办理房屋登记，也会涉及到房屋所有权归属的纠纷，虽然相关有相关判例支持拍卖购房者取得标的房屋所有权，但客观上也会导致购买者无法及时入住。